¿Qué hacer si en nuestra vivienda aparecen desperfectos después de haberla comprado?

Cuando estrenamos vivienda nueva también estrenamos edificio, y en consecuencia comunidad de propietarios. No es extraño que en losinmuebles de reciente construcción se presente algún tipo problema o desperfecto el cual es responsabilidad de los promotores. Estos inconvenientes pueden afectar a la habitabilidad y seguridad de los propietarios que residan en el mismo o, en menor medida, al normal uso de las instalaciones.

Al habitar un edificio de nueva construcción la ley establece una serie de plazos para reclamar (de uno a diez años) en función de los vicios ocultos o desperfectos de los que se traten. En ese sentido, el plazo de un año está dispuesto para aquellos vicios ocultos de ejecución que afecten a elementos de determinación o acabado de las obras. El plazo de tres años está previsto para los defectos de habitabilidad, seguridad o funcionalidad.

Y el plazo de diez años está contemplado para los vicios ocultos pertenecientes a la estabilidad y seguridad estructural del edificio, es decir, aquellos que tengan su origen en la cimentación, los soportes, vigas o muros de carga que pueden desestabilizar la estabilidad de la vivienda. Una vez detectados estos desperfectos debe comunicarse por burofax tanto al promotor como al constructor, y en su caso al arquitecto y aparejador de manera que se interrumpan los plazos previstos para su reclamación judicial, en el caso de que no se procediera a reparar los mismos de manera voluntaria.

CÓMO AFECTA PARTICULARMENTE A UNA VIVIENDA DE NUEVA CONSTRUCCIÓN? 

La Ley establece los mismos plazos que en los edificios de nueva construcción. Pero, ¿Qué ocurre si los desperfectos los encontramos en una vivienda de segunda mano?

La Ley recoge que el vendedor está obligado a encargarse de los problemas que presente la vivienda, siempre y cuando los daños la hagan impropia para el uso al que se destina o entorpezcan su utilización. En el caso de este tipo de casas el plazo a reclamar es de seis meses para iniciar el procedimiento judicial desde el momento en el que se entrega la propiedad. Este plazo es de caducidad, es decir, una vez finalizado no se podrá exigir ningún arreglo. Aquí se consideran vicios ocultos o desperfectos aquellos hogares afectados por temas como problemas de tuberías, que padezcan aluminosis, así como aquellos desperfectos que no se perciban a primera vista, o los anteriores a la compra de la vivienda.

Sin embargo, cuando el defecto es tan grave que hace la vivienda inhabitable, el plazo es de 5 años. En estos casos se entiende que la acción a interponer es la de resolución del contrato, por incumplimiento del mismo por parte del vendedor. El comprador puede reclamar al vendedor el precio que pagó por la casa, así como los daños, perjuicios e intereses.

Desde Gesami, Administración de Fincas, asesoramos a las comunidades de propietarios a como reclamar daños en el edificio por problemas en la terminación del mismo. 

CUESTIONES RESUELTAS

Cuestiones planteadas al despacho (marzo/2016)

¿ Está prohibido poner carteles de videovigilancia sin existir cámaras instaladas en la Comunidad o con cámaras "falsas?

¿Puede un propietario cambiar la puerta exterior de su casa sin autorización de la Junta de Propietarios?

Defectos en la construcción

Las obligaciones y responsabilidades de las personas físicas o jurídicas que intervienen en la edificación de un inmueble están reguladas por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Esta ley, que entró en vigor el 6 de mayo de 2000, protege los intereses de los compradores de una vivienda.
El constructor es la persona sobre la que recaen las principales responsabilidades, aunque no es el único que debe responder ante las reclamaciones. Todos los agentes que participan en la construcción tienen obligaciones frente a los propietarios y terceros adquirentes de inmuebles o parte de los mismos, en caso de quejas por deficiencias.
En cuanto a los plazos de garantía, contados desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, dependen del tipo de defecto aparecido. Son los siguientes:
- Durante un año se hará cargo únicamente el constructor de los daños materiales por defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
- Se establecen tres años para defectos o vicios constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por ley.
- Durante los diez primeros años la garantía afecta a todos los vicios que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga o elementos estructurales y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Estos defectos podrían causar la ruina de la vivienda, entre los que podemos incluir corrimiento de cimientos, grandes filtraciones, humedades importantes...
Las reclamaciones deben efectuarse por parte del cliente en el plazo de dos años desde que se produjeron los daños. Sin embargo, si se trata de defectos leves percibidos a simple vista en el momento de la entrega, es aconsejable informar al promotor o constructor de forma inmediata y por escrito. Uno de ellos tendrá que repararlo puesto que es un fallo derivado de la negligencia o incumplimiento de los deberes del jefe de obra y demás personal que depende de él. Si no es posible, el arreglo se podría negociar una rebaja en el precio proporcional al defecto encontrado.
Además, para garantizar el pago de la indemnización que corresponda en cada caso, el promotor tiene que contratar un seguro de daños materiales o de caución de diez años y otro de tres. El capital de este seguro será del 5% del coste de la obra. Por su parte, el constructor también tendrá que suscribir uno durante un año. En cualquier caso, los asegurados de estos seguros serán el propio promotor y los sucesivos adquirentes del inmueble. El cumplimiento de esta obligación esta garantizado por un notario y el registrador de la propiedad.
Existen diferentes vías para llevar a cabo las reclamaciones. Pero, también hay que tener claro que hay algunas quejas de las que pueden desentenderse los agentes de la construcción porque son defectos ocasionados por los propietarios. Entre estos podemos mencionar los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado, defectos derivados de una explosión o incendio ajenos a las instalaciones del edificio, desperfectos por obras realizadas en la vivienda con posterioridad a la recepción de la misma, etc.
La principal obligación de los usuarios en conservar en buen estado la construcción. Por esta razón los casos mencionados antes no son objeto de reclamación. Asimismo, deben recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra, los seguros y garantías correspondientes.
La mejor manera de solucionar posibles problemas es llegar a un acuerdo entre propietario y vendedor. Pero en caso de no obtener una buena respuesta por la otra parte, es aconsejable dirigirse a una asociación de consumidores o a la Administración de Consumo. En último lugar, recurriremos a la vía judicial o consideraremos otra alternativa, la vía arbitral.

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